Понятие и объекты недвижимости

The concept and objects of real estate

Автор: Панкратов Виктор Николаевич

E-mail: asdf12@mail.ru

Pankratov Victor Nikolaevich

E-mail: asdf12@mail.ru

Аннотация: Статья посвящена раскрытию понятия и видов недвижимого имущества. Подчеркнута важность деления вещей на движимые и недвижимые определяемого существенными различиями, которые имеются в их правовом режиме. Отмечено, что все виды недвижимого имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам права, удовлетворять их законные потребности. 

Annotation: The article is devoted to the disclosure of the concept and types of real estate. The importance of dividing things into movable and immovable is emphasized, determined by the significant differences that exist in their legal regime. It is noted that all types of immovable property can be an object of civil law, belong to subjects of law, satisfy their legitimate needs.

Ключевые слова: понятие недвижимости, объекты недвижимости.

Keywords: the concept of real estate, real estate.

Тематическая рубрика: Юрипруденция.

Понятие недвижимого имущества тесно связано с такими правовыми категориями, как «вещь», «имущество». Под вещью понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека. Юристы-цивилисты воспринимают вещь не только как физическое тело с его пространственными границами, физическими параметрами, но и как объект права, как материальное благо, способное участвовать в гражданском (имущественном) обороте, обладать потребительской и меновой стоимостью, передаваться по наследству, удовлетворять положительные потребности всякого разумного человека, иными словами, как составную часть юридического понятия «имущество» [4].

Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Напротив, движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Так, ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1]. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Следовательно, разграничение вещей на движимые идет по остаточному признаку.

Важность данной классификации заключается в том, что от отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу зависит правовой режим.

Так, Ю.Я. Великомыслов выделяет критерии, показывающие значимость и различие в правовом режиме тех или иных объектов [2]:

− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это следствие наличия у недвижимости определенных свойств;

− законом предусмотрен различный порядок приобретения недвижимого имущества и движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) и вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);

− ипотека предусматривается только для недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);

− предусматривается различия в переходе прав на недвижимое имущество по наследству. Так, в отношении недвижимого имущества действуют правила предусмотренные в месте нахождения такого имущества, тогда как в отношении движимых вещей действуют правила, предусмотренные в последнем месте жительства наследодателя;

− споры о праве собственности и иных вещных прав рассматриваются в отношении недвижимого имущества по его мету нахождения, а споря относительно движимых вещей — по месту нахождения ответчика или в определенных случаях, в месте, определяемом по выбору истца.

Если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то можно обратить внимание, что недвижимое имущество подразделяется на две категории: те объекты, которые являются недвижимыми по своей природе, и те, объекты, которые признаются недвижимыми согласно закону. Объекты, признающиеся недвижимыми по своей природе, подразделяются на:

− земельные участки, участки недр, в данном случае речь идет о тех объектах, которые представляют собой единое целое с земельными участками;

− объекты, которые имеют прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Стоит отметить, что некоторые авторы видят необходимость в кардинальном пересмотре ст. 130 ГК РФ. Так, Н.Ю. Шеметова предлагает понимать под недвижимыми вещами только лишь землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли.

Л.В. Щенникова, указывает, что истинным признаком отнесения объектов к недвижимости должен быть критерий «составной части земли и ее принадлежности», который ранее был предложен В.И. Синайским. Таким образом, составные части всегда разделяют судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают одинаковость юридической судьбы с главной вещью [5].

И.А. Емелькина высказывает мнение о том, что земельный участок со всеми объектами, которые расположены на нем, необходимо рассматривать как имущественный комплекс, где земельный участок будет выступать главной вещью, а остальные объекты — принадлежность. Однако такой подход находит и противником, так как в подобном случае все собственники недвижимого имущества перестанут быть собственниками недвижимого имущества, так как у них возникнет право собственности на движимые вещи, что приведет к беспорядку в правоприменительной практике и обороте в целом [3].

Правовой анализ современного гражданского законодательства позволяет заключить, что отличительными признаками недвижимого имущества являются:

1) обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) исполнение обязательств по поводу недвижимого имущества по месту нахождения имущества;

3) действие особых правил совершения сделок в отношении земельных участков и расположенных на них строений (ст. ст. 271, 273 ГК РФ);

4) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу давностного владения (ст. 234ГК РФ);

5) особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственным и муниципальным предприятиям (ст. 295 ГК РФ);

6) особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ);

7) наличие такого способа обеспечения исполнения обязательства в отношении недвижимого имущества как ипотека;

8) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;

9) рассмотрение споров о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи происходит по месту нахождения недвижимых вещей (споры об аналогичных правах на движимые вещи – в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, – в месте, определяемом по выбору истца (ст. ст. 29–30 ГПК РФ).

Итак, до сих пор ставится под сомнение, предусмотренное ст. 130 ГК РФ, перечисление объектом «недвижимое имущество». В научной литературе приводится много различных теоретических положений, которые направлены на совершенствование положений, регламентирующих отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых вещей. Так, некоторые из этих теоретических положений содержат незначительные рекомендации для корректировки действующего законодательства, тогда как другие предлагают кардинальным образом изменить представление о природе недвижимости и ее объектах.

Таким образом, стоит отметить, что видится необходимость корректировки ст. 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.

2. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовй режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Все о праве».

3. Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической» связи строения с землей при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. — 2004. — № 8. — С. 18–23.

4. Собчак О.А. К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах / О.А. Собчак. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 18 (308). — С. 328-331.

5. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы.