Недвижимость за криптовалюту: иллюзия или правовая реальность?

Real estate for cryptocurrency: illusion or legal reality?

Автор: Яковлева Алина Сергеевна

Финансовый университет при Правительстве РФ, г. Москва, Россия.

e-mail: alina74117411@yandex.ru

Yakovleva Alina Sergeevna

Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia

e-mail: alina74117411@yandex.ru 

Аннотация: В статье на основании опыта зарубежных стран и действующего российского законодательства проанализирована и определена возможность совершения сделок с недвижимостью посредством криптовалюты. Определены направления совершенствования понятийного аппарата и законодательства: необходимость разработки содержания понятия «криптовалюта», ее правового регулирования и непосредственно связанных с ней отношений.

Abstract. In the article, based on the experience of foreign countries and the current Russian legislation, the possibility of making real estate transactions through cryptocurrency is analyzed and determined. The directions of improving the conceptual apparatus and legislation are determined: the need to develop the content of the concept of "cryptocurrency", its legal regulation and directly related relations.

Ключевые слова: покупка недвижимости, цифровые активы, правовое регулирование, биткоин, криптовалюта.

Keywords: real estate purchase, digital assets, legal regulation, bitcoin, cryptocurrency.

Тематическая рубрика: Юриспруденция и право.

Как известно, в настоящее время цифровые права, цифровые финансовые активы и цифровые валюты получают свое активное развитие практически во всем мире. Так, на сегодняшний день почти каждый человек хотя бы однажды, но слышал о криптовалюте. Однако далеко не все понимают, что она собой представляет, тем более – какие сделки с ней совершают.

Вместе с тем, учитывая возросший спрос на покупку недвижимости в последние годы, и активную динамику развития криптовалюты, возникает вопрос: можно ли сегодня купить недвижимость за криптовалюту.

Стоит отметить, что на законодательном уровне в Российской Федерации легальной дефиниции понятия криптовалюты нет. В Проекте Федерального закона от 2018 года "О цифровых финансовых активах" закреплялось, что под криптовалютой понимается "вид цифрового финансового актива, создаваемый и учитываемый в распределенном реестре цифровых транзакций участниками этого реестра в соответствии с правилами ведения реестра цифровых транзакций". Однако он, как известно, на законодательном уровне был принят в иной редакции, в которую не вошло данное понятие, а потому мы не можем считать это определение легальным.

Вместе с тем в доктрине и на практике подходов к определению рассматриваемого термина выработалось весьма не малое количество. Так, криптовалютой, по мнению А. Корнеева, является такая цифровая валюта, которая создается и контролируется на основе криптографии, защиты от взлома. Однако, по нашему мнению, данное определение целостно не отражает саму сущность криптовалют, а потому не может рассматриваться как полное.

В свою очередь, И. Джигило указывает, что криптовалюта основана на блокчейне, относится к виртуальной и не имеет физического выражения. Данное определение фактически дополняет предыдущее, указывая на сущность криптовалюты и ее характерные особенности.

В то же время такая биржа как Binance дает на своем официальном сайте собственное определение криптовалют. Так, под ней понимается "цифровая версия денег, которая функционирует на основе криптографической технологии; то есть это валюта, не имеющая физического аналога и представляющая собой код, который никто не может изменить". Так или иначе, несмотря на несколько отличные подходы к дефиниции криптовалюты, следует утверждать, что она является весьма популярной в настоящее время.

К примеру, в таких американских штатах как Флорида, Калифорния, Нью-Йорк уже можно купить земельные участки, квартиры и дома за одну из самых известных криптовалют – биткоин. При этом утверждается, что использование альтернативной формы валюты во многом открывает недвижимость для покупателей и инвесторов со всего мира. Так, житель Майами продал дом более чем за 6 миллионов долларов – или примерно 1600 биткоинов. Более того, в 2021 году, как отметил Forbes, анонимный покупатель заплатил 22,5 миллиона долларов в криптовалюте за пентхаус, который также расположен в Майами.

По данным известного американского журнала «Business Insider», в 2018 году в Дубае за биткоин было продано 50 роскошных апартаментов, что стало первой сделкой с недвижимостью за криптовалюту в ОАЭ. Кроме того, помимо покупки недвижимости, в биткоинах можно оплачивать коммунальные платежи и другие вещи, связанные с недвижимостью.

В то же время на Кипре подобная сделка с недвижимостью проходит следующим образом: сначала продавец собирает документы, необходимые для продажи, затем между ним и покупателем заключается соглашение, в котором указывается учетная запись продавца на криптобирже; далее покупатель переводит биткоины через систему смарт-контрактов, которые действуют на правовом уровне в Европейском союзе; продавец получает квитанцию с подтверждением. Как итог – сделка заключена, вследствие чего производится запись о смене собственника в реестре недвижимости.

Вместе с тем в Германии, в которой также можно приобрести недвижимость за криптовалюту, такой реестр недвижимости является закрытым. Данные из него можно получить только у нотариуса и только по обоснованному запросу.

Как отмечает П. Грачев, есть возможность купить даже остров за криптовалюту, например, в 2017 году часть курортного острова Сент-Винсент и Гренадины в Карибском море была выставлена на продажу за 600 биткоинов. А сейчас есть аналогичные предложения – в Норвегии можно купить частный остров за 75 биткоинов.

Однако подобная практика в России наглядно не развивается. Вместе с тем такой пример все же существует. Так, в 2017 году компания М9 Development установила цену продажи домов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья за биткоины. Такую недвижимость смогли приобрести четыре гражданина России. Но все необходимые расчеты между сторонами были проведены в рублях, при этом сама организация выкупила у покупателей биткоины по актуальному в то время курсу. Однако сейчас компания не предоставляет какую-либо информацию о том, можно ли купить квартиру или дом за криптовалюту.

Вместе с тем в базе данных «CIAN» в 2018 году было около десяти объявлений в Москве и одно в Санкт-Петербурге о продаже недвижимости за криптовалюту. В настоящее же время такие объявления можно встретить достаточно редко.

Однако с точки зрения закона подобные сделки при условии их совершения являлись бы фактически незаконными, так как производить оплату можно только в рублях. В настоящее время в России нет норм права, регулирующих статус криптовалют. То же относится и к их покупке и продаже. Фактически криптовалюта находится вне правового поля на территории РФ.

Однако, по словам Ж. Улыбиной, партнера юридической компании «ЭБР», выходом в ситуации для сторон, намеренных совершить подобную сделку, является "заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или покупка недвижимости через криптовалютный фонд (мена)".

Так, самым простым способом является возможность выразить уплату за недвижимость в российских рублях, при этом указать, что она фактически продается за криптовалюту, курс к рублю которой отмечается на момент заключения сделки.

Также можно использовать механизм опциона, при котором одна сторона сделки получает право или приобретает обязанность передать другой стороне в счет денежных средств, которые необходимо уплатить по договору купли-продажи недвижимости, криптовалюту. В этом случае такой договор фактически разделяется на опционный договор и основной договор купли-продажи недвижимости. В связи с тем, что в Росреестр предоставляется только договор купли-продажи недвижимости, то это несколько упрощает регистрацию прав на недвижимость.

Что же касается договора мены, то в этом случае предлагается установить предметом обмена на недвижимость флеш-накопитель с крипто-кошельком и указанием на нем согласованной суммы. Для наибольшей безопасности сделки рекомендуется внести пункт об акте приема-передачи такого накопителя с требуемым кошельком и о неустойке.

Однако стоит отметить, что покупатели несут высокие риски, расплачиваясь за недвижимость криптовалютой. Это относится как к вероятному отказу Росреестра в регистрации перехода права собственности, так и к привлечению ответственности за нарушение требований законодательства России. Поэтому мы считаем, что пока такие общественные отношения не регулируются правовым полем, владельцам криптовалюты следует обменять ее на рубли, и лишь после этого начинать сделку с целью обезопасить себя от лишних рисков.

Предположим, что теоретически на законодательном уровне в скором времени такие соглашения и могут быть поддержаны, но на сегодняшний день фактически они основываются исключительно на некой инициативности, креативности и, несомненно, личной ответственности сторон такой сделки.

Вместе с тем доктор экономических наук, профессор А.Н. Сухарев дает достаточно высокую оценку дальнейшей динамики развития криптовалюты, однако также замечает, что мировые деньги она, тем не менее, заменить не сможет.

Так или иначе, многие аналитики ожидают продолжения спроса на недвижимость, со стороны криптоинвесторов в том числе, однако Джуди Зедер из Coldwell Banker Realty уверяет, что это связано с тем, что на фоне нестабильности рынка криптовалют фактически единственным неизменно растущим активом остается недвижимость. Также считает и Бредли Нельсон, утверждающий, что на рынке недвижимости в ближайшие несколько лет будет экспоненциальный рост количества сделок в криптовалюте.

Я разделяю данное мнение, ведь для сторон, желающих продать, и, соответственно, купить недвижимость за криптовалюту существуют определенные плюсы. Так, например, это быстрота совершения сделки. Оплата, как правило, занимает всего несколько минут. Кроме того, вовсе не обязательно пользоваться услугами банков и юристов, что также, несомненно, влияет на скорость сделки. Стоит отметить, в банках, как правило, комиссии за платежные транзакции выше, чем комиссии в сети Биткоин.

Простота совершения сделки обосновывается тем, что продавцу и покупателю практически не нужно производить какие-либо манипуляции с документами. Тем самым, можно говорить об отсутствии бумажной волокиты.

Конфиденциальность такой сделки характеризуется тем, что обычно налоговые органы государства с трудом могут ее отследить, а это, в свою очередь, выгодно сторонам. В то же время стороны в любой момент могут самостоятельно проверить любую информацию о сделке, что свидетельствуют о прозрачности соглашения.

Несомненно, нельзя не упомянуть о безопасности. Так, использование определенных блокчейн-технологий позволяет предотвращать всякое мошенничество и недобросовестность сторон благодаря уникальной системе цифровой идентификации. Она, в свою очередь, зарекомендовала себя как надежное средство подтверждения необходимого наличия средств, а также конкретной личности.

Также А.Д. Коляскин и П.С. Сенькина утверждают, что преимуществом криптовалюты является неизменность, подразумевающая  децентрализованность системы. Имеется в виду, что не существует единого центра, управляющего всей работой системы криптовалюты, вследствие чего и нарушить такую работоспособность практически невозможно.

Более того, можно предположить, что продавец той или иной недвижимости снизит для потенциального покупателя цену, если в дальнейшем планирует использовать криптовалюту для личных целей, к примеру, торговли и инвестиций.

В связи с рассмотренными нами плюсами, проведенным анализом опыта зарубежным стран в части совершения сделок с недвижимостью посредством криптовалюты мы считаем, что и в России данный вопрос следует разрешить должным образом.

Так, в отсутствие необходимого правового регулирования криптовалюты, а тем более потенциальных сделок с ней, суды выносят решения и основывают свои позиции только лишь на факультативных источниках вроде комментариев и научных публикаций, а также они вынуждены применять аналогию права и аналогию закона. Вследствие этого происходит заметная противоречивость судебной практики.

Можно предположить, что неким решением для судов стало бы соответствующее решение Пленума Верховного суда. Однако на сегодняшний день примеры из судебной практики еще не столь многочисленны и распространены, а потому остается лишь ждать увеличения количества рассматриваемых дел, связанных с криптовалютой и, в частности, сделок с ней, для анализа и обобщения общей практики, а также принятия должного законодательства на федеральном уровне.

Кроме того, при планируемом принятии законопроекта о контроле цифровых активов и введении его в действие следовало бы, по нашему мнению, установить налог на доход в результате манипуляций с криптовалютой, и как следствие, на сделку по покупке недвижимости посредством нее. Однако для этого законодателю, в первую очередь, необходимо изменить норму закона о том, что платежным средством на территории России является только российский рубль. Вместе с тем, мы полагаем, что в настоящее время законодатель не рассматривает данный вариант как возможный для реализации.

Так или иначе, в результате проведенного нами анализа можно утверждать, что в некоторых зарубежных государствах сделки с недвижимостью посредством использования криптовалюты являются уже не редкостью, а скорее обыденностью, соответствующей их правовому регулированию.

Однако, что касается России, мы считаем, что в связи с потенциальным ужесточением мер со стороны законодателя в сфере криптоиндустрии в краткосрочной перспективе не стоит ожидать массового прибытия покупателей с криптовалютой на рынке недвижимости, а тем более – совершения сделок с ней в пределах территории Российской Федерации.